Chi vive in un condominio sa bene che per ogni lato positivo ce n’è almeno un altro negativo. In particolare quando si parla di spese condominiali e, di conseguenza, della ripartizione spese condominiali. Ma cosa dicono le disposizioni di legge a riguardo? Quali sono i criteri per la divisione delle spese condominiali in caso di vendita o affitto? Ecco le risposte.
Cosa sono le spese condominiali?
Affinché sia possibile vivere con serenità la propria permanenza all’interno di un condominio, una delle prime questioni su cui è bene documentarsi è proprio la ripartizione delle spese condominiali. Questo discorso vale sia per chi ha acquistato un appartamento all’interno di un condominio che per chi invece si configura come inquilino in affitto.
Se da una parte è vero che la miglior soluzione è quella di definire con chiarezza le condizioni condominiali fin da subito, dall’altra è anche vero che la materia può risultare complessa per chi si affaccia a questo mondo per la prima volta. In primo luogo è necessario specificare che sono sottoposti al pagamento delle spese condominiali tutti i condomini, ovvero tutti coloro che vantano un diritto di proprietà o altro diritto reale su un immobile all’interno di un condominio.
Si tratta di un obbligo imposto dall’articolo 1104 del Codice Civile, cui i condomini non possono venire meno. Lo stesso articolo al comma 1 recita dispone che ogni “partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto”. Tale principio trova conferma anche nell’articolo 1118 del Codice Civile, mentre gli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile specificano quali sono le spese da ripartire tra i condomini. Tra queste troviamo per esempio quelle legate alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, dei soffitti, delle volte, dei solai e per i lastrici solari di uso esclusivo.
Come avviene la ripartizione delle spese condominiali?
Passiamo ora a quelle che sono invece le modalità con cui avviene la ripartizione delle spese condominiali. Tale aspetto è regolamentato dall’articolo 1123 c.c. comma 1, il quale specifica che le spese condominiali di cui sopra devono essere “sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Di conseguenza, le quote relative alle spese condominiali sono quantificate in modo proporzionale rispetto alla proprietà, così come specificato nelle tabelle millesimali. Le tabelle millesimali fanno infatti riferimento ai millesimi, ovvero alle quote proporzionali al valore del bene di cui ogni condomino è titolare in relazione all’intero stabile in cui si trova l’appartamento o l’immobile.
Convenzionalmente al condominio viene attribuito il valore di 1000 e quindi ogni proprietà rappresenta un millesimo in rapporto al valore complessivo. Nelle tabelle millesimali sono quindi riportati i valori di ogni appartamento o immobile che costituisce il condominio. In base a tale valore è quindi stabilita l’entità del contributo dovuto da ogni condomino in relazione alla ripartizione delle spese condominiali.
Se, però, la ripartizione spese condominiali è relativa a “cose destinate a servire i condomini in misura diversa“, queste saranno ripartite “in proporzione dell’uso che ciascuno può farne” (articolo 1123, comma 2, del Codice Civile). Secondo lo stesso principio, il comma 3 del medesimo articolo prosegue affermando che nel caso di scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato “le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità“.
Chi paga in caso di vendita o affitto?
Vale la pena specificare che si è obbligati al pagamento delle spese condominiali anche in caso di vendita dell’immobile sito nel condominio o di cessione dei diritti sull’unità immobiliare. Infatti, la Legge 220/2012 (Legge di riforma del condominio) stabilisce che chi vende l’appartamento è tenuto al pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente.
Nel caso in cui la ripartizione spese condominiali riguardi invece il proprietario dell’immobile e l’inquilino, queste devono essere divise tra i due soggetti. Generalmente sono a carico del locatore le spese di gestione straordinaria. Al contrario, sono a carico dell’inquilino le spese ordinarie.
Così è sancito anche dall’articolo 9 della Legge 392 del 1978, ed è stato ulteriormente esplicitato nella “Tabella oneri accessori (suddivisione fra locatore e conduttore) concordata tra Confedilizia, Sunia, Uniat, Sicet e registrata in data 30.04.2014 presso l’Agenzia delle Entrate di Roma 2, sub n. 8455/3″.
Leggi sullo stesso argomento:
- Competenza per valore giudice di pace: ecco come si determina e il calcolo del valore
- Codice tributo 3914: quando si utilizza? Come si inserisce nel modello F24?
- Codice tributo 3883: a cosa fa riferimento? Chi può usarlo?
- Spese acquisto prima casa: cosa si nasconde dietro la compravendita
- Ricerca banca da IBAN: si può fare? Come?